Mitos e fatos sobre usucapião

Usucapião é “prescrição aquisitiva” ou seja, o tempo necessário para que uma pessoa possa chamar uma coisa de sua sem ter adquirido por outros meios convencionais. Aqui a propriedade é adquirida pelo tempo e não por um contrato mediante pagamento de algum valor.

Masculino ou feminino? Para se privilegiar a forma latina o feminino é o mais adequado, mas nada impede fazer uso do pronome masculino para referir-se ao instituto.

Mas iniciemos com os requisitos mínimos necessários para se ter a propriedade pelo transcorrer de tempo:

1. Ter aparência e vontade de dono: tratar a coisa como sua. Não somente na aparência como também no cuidado com a coisa. Zelar e pagar as despesas de manutenção como se fosse o proprietário legal.

2. Sem disputa de posse: não pode ter litígio sobre de quem é a coisa. Ninguém pode estar discutindo judicial ou extrajudicialmente a quem pertence o bem. É o que se chama de posse mansa e pacífica. Ela não é contestada.

3. Ser ininterrupta por um determinado tempo: para as várias formas de aquisição da propriedade pelo tempo, vários lapsos temporais podem ser exigidos. Vão de 3 anos até 20 anos a depender de cada caso. Deve ser tempo corrido.

Assim sendo um mito muito comum é o medo de proprietários perderem o imóvel com aluguéis que duram muito tempo. Se o imóvel é alugado, falta o requisito da “aparência e vontade de dono”, ou seja, que está dentro do imóvel trata dele como se alugado fosse e não como um proprietário. A pessoa paga aluguéis ou estão atrasados. Desta forma não se corre o risco de locatário usucapir o patrimônio. Um exemplo clássico é quando o locatário fica devendo aluguéis. Ele não vai usucapir! De certo será parte num processo de cobrança dos atrasados e terá sempre o risco de um despejo.

Outro mito é o imóvel ser objeto de inventário. Quando falece uma pessoa e deixa patrimônio pode acontecer de abrir (ou não) o inventário e um herdeiro ficar na posse de um imovel. Mas não se diga que ele vá usucapir facilmente. A final aquele herdeiro que está no imóvel sabe que ele pertence em parte a ele e noutras partes aos demais herdeiros. Assim sendo, não será a usucapião que resolverá a propriedade, e sim a abertura e processamento do inventário. Nestes casos eu faço um alerta mais perigoso: aquele herdeiro que sozinho ocupa imóvel dos demais, fica devedor de aluguel para os outros. Por exemplo: falecido o pai, um irmão (de um total de 5 filhos) permanece sozinho num imóvel ele não terá facilidade na usucapião e ainda terá de pagar aos demais irmãos o aluguel da parte equivalente (um quinto) para cada um deles.

Um último exemplo: quando o casal se une (casamento ou união estável) e vai morar em patrimônio dos pais (nos fundos da casa ou um imóvel independente). Ou seja, unindo-se, e não tendo imóvel próprio o casal vai morar num barracão junto aos pais. Neste caso o barracão é um favor ofertado, uma compreensão da situação do casal e não poderá ser usucapido. O casal sabe que o imóvel pertence ao pai de um e sogro de outro. Não existe o elemento de “agir como se dono fosse”.

Semana que vem volto aqui com as espécies de usucapião mais comuns.

Até lá.

Ronaldo Galvão