Regularização de imóveis

O imóvel onde você mora está no seu nome? Seu património é juridicamente seu mesmo? Você se sente seguro patrimonialmente?

Segundo uma regra jurídica muito severa somente quem tem o registro do imóvel é o verdadeiro proprietário (dono).

Sempre devemos fazer a verdade real se transformar na verdade documental para termos a segurança de nossos bens e por consequência a condição jurídica de afirmar algo sobre documentos.

Alguns exemplos:

Imóveis financiados pela Caixa Econômica Federal

É comum que um comprador de imóvel financiado “passe ele para frente”, ou seja, vende para uma terceira pessoa que assume as prestações e ao final dos pagamentos receber a escritura definitiva. Mas neste tempo o imóvel fica ainda no nome do antigo comprador, geralmente por dificuldades no novo adquirente se adequar as exigências da Caixa. O problema surge quando o último comprador para de pagar as prestações e o nome daquele que contratou com a Caixa vai para o SPC/SERASA. Imagine se o vendedor que ainda está com o imóvel vendido assuma dívidas e não pague: o comprador terá pago as prestações da casa e irá vê-la ser penhorada, e não poder fazer nada! Já vi um caso onde o terceiro estava com todas as parcelas pagas, mas pelo fato de achar caro o registro, deixou de lado. Resultado: perdeu tudo! As soluções podem ser várias, e dependerá da situação de cada um.

Inventários

Inventário custa caro. Advogado, impostos, burocracias, tempo. E assim muitas pessoas preferem não fazer. E com isto os imóveis e outros bens vão sendo partilhados informalmente entre os herdeiros. O problema é quando necessita de vender a terceiros que querem o patrimônio bem regularizado. Nestas horas os custos podem ficar muito mais altos. As soluções para estes casos são variadíssimas, e requerem uma assessoria especializada. Outra situação é quando falece uma pessoa da qual o patrimônio que tinha estava em nome de pais ou avós. Para a solução, nalguns casos, é abrir mão de parte do patrimônio para vários parentes até desconhecidos!

Compra e venda

Um dos casos mais comuns é a compra e venda sobre papeis particulares. Quando as partes não fazem uma escritura. E assim o patrimônio imobiliário vai passando de pessoa a pessoa sendo que nada é feito no que diz respeito a lavratura de escrituras e registros no Cartório de Imóveis. Os problemas são infinitos: não se consegue inventariar o imóvel no caso do “dono” falecer. Aqui dono em dos sentidos: aquele que está no registro de imóveis ou aquele que tem apenas um contrato “de gaveta” da compra. Para partilhas em separação, vendas, dar em garantia e várias outras situações, o imóvel não servirá. Mais que nunca um olhar bastante crítico de um advogado especialista é importante.

Separação / divórcio

Infelizmente já foi o tempo que “o que Deus uniu, o homem não separa”. E imóveis irregulares em separações judiciais sempre significará prejuízo para uma das partes. Imagine que a mulher conviva com seu esposo num belo apartamento, tenham imóveis alugados e um sítio. Mas quando da separação ela descobre que nada está no nome do marido! De certo haverá grandes perdas. E não pense que fazer prova de propriedade é simples. A solução é arcar com grandes prejuízos e decepções.

Finalizando

Dei apenas quatro exemplos para que o leitor tenha uma simples noção das situações que podem surgir. Mas várias outras existem e somente servem para dar prejuízo a todos envolvidos.

Quando as coisas ainda não deram problemas e a vida está fluindo normalmente é um bom momento para verificar a situação patrimonial e fazer a regularização de tudo. Deixar para resolver num inventário, na separação, quando vier uma penhora ou outro aborrecimento, as coisas ficam piores. Somam-se os problemas e os custos vão às alturas.

O melhor a se fazer é procurar um advogado (cuidado com os chamados “despachantes imobiliários”) e com o máximo de rigor fazer a vida real converter-se em vida jurídica / documental. Evitar problemas para o futuro. E não se diga: “ahh quando eu morrer, os que sobreviverem que deem seu jeito”. Estes problemas pode vir antes que se imagina.

E não pense que tudo se resolve com usucapião. Semana que vem explicarei sobre fato e mito da usucapião.

Até lá.

Por Ronaldo Galvão